Инвестиции в отели: возможные риски и очевидные преимущества

В 2022 году в городе на Неве побывало на 34% больше гостей, чем в 2021-м, а в 2023 году этот поток вырос еще на 16%. В 2022 году беспрецедентный рекорд поставила и Карелия – ее посетили более 1 миллиона туристов. Эта тенденция, по мнению аналитиков, сохранится в горизонте пяти лет. 

Рассказываем, как стабильно получать пассивный доход

Такие перспективы делают гостиничный бизнес как в Санкт-Петербурге, так и в Карелии весьма привлекательным инвестпроектом – можно доверить загрузку номеров управляющей компании и получать пассивный доход. Если городские апарт-отели – это популярная схема вложений, то загородные гостиницы – пока относительно новый тренд, начавшийся во время пандемии. Разбираемся, как учесть риски, которые могут возникать при инвестировании в отели, и избежать типичных ошибок. Как правило, все они сводятся к двум темам: типу земельного участка, на котором расположен отель, и надежности управляющей компании. Рассмотрим их детально.

Первое, на что следует обращать внимание при выборе отеля как инвестпроекта – это тип земельного участка, на котором он построен. Документы (в частности, выписку из ЕГРН) можно запросить у собственника или управляющей компании, а также (что быстрее и проще) посмотреть статус участка на публичной кадастровой карте Росреестра.

Почему это важно? Потому что нередки случаи, когда отели перестроены из промышленного здания или заново возведены в местах, не предназначенных для гостиниц. 

Согласно закону, под эту категорию попадают «земельные участки, которые предназначены для организации культурно-оздоровительной, спортивной деятельности граждан, а также земли, которые используются для отдыха и туризма». На этой категории земель обычно выстроены все базы отдыха, курорты, санатории, профилактории и прочие подобные организации. Как правило, это территории рядом с озером, лесом – где есть условия для отдыха и оздоровления. Охрана и законное использование таких участков находится на государственном контроле.

Если земля под отелем относится к какой-то другой категории, то ему будет практически невозможно получить сертификат о присвоении звезд, что в свою очередь неизбежно повлияет на его доходность (она будет значительно ниже, чем у гостиниц среднего и высокого сегмента, ведь клиенты чаще всего выбирают места с заранее понятным, предсказуемым уровнем комфорта и обслуживания).

Важно также учитывать, что согласно требованию ФЗ № 39 об инвестиционной деятельности ведение гостиничного бизнеса на землях садового некоммерческого товарищества (СНТ) и дачного некоммерческого партнерства (ДНП) запрещено.

Опыт управляющей компании

Во-первых, это гарантирует инвесторам юридическую безопасность вложений в коммерческую загородную недвижимость и, во-вторых, дает отелям возможность получить сертификацию на звездность. Все отели сети VIEW GA имеют класс не ниже трех звезд. В апреле 2024 года загородный комплекс VIEW GA Forest SPA получил свидетельство о присвоении категории «четыре звезды» – официальная информация доступна в Реестре Национальной системы аккредитации для гостиниц.

В идеале – заполняемость всего номерного фонда должна быть круглый год, без «мертвых зон» и провалов. Обеспечить это – обязанность управляющей компании, или отельного оператора.

Напомним, что номера в апарт-отелях похожи на квартиру – в них есть одна или несколько комнат, кухонный блок, прихожая и санузел. Как правило, у каждых апартаментов или юнитов есть свой собственник – инвестор, который получает ежемесячный доход от сдачи своего номера в аренду. Именно инвестор заключает агентский договор с управляющей компанией, которая обеспечивает уборку номеров, при необходимости ремонт, круглосуточный reception и охрану, а также дополнительный сервис. В обязанности управляющей компании также входит отслеживание качества сервиса и привлечение арендаторов.

В случае с загородными отелями такая схема с юнитами тоже работает – приобретая номер или другой объект (например, банный комплекс при гостинице), инвестор может получать до 41% годовых, что, кстати, в четыре раза выше, чем доход от городских апартаментов (их доходность составляет 8-12% годовых).

Договор с управляющей компанией избавляет инвестора от лишней головной боли – ему не нужно самому обеспечивать работу отеля.

Поэтому так важно выбирать объекты под управлением надежного отельного оператора, который специализируется на гостиничном бизнесе – такой обеспечит бизнесу ликвидность по четырем ключевым параметрам: расположение, инфраструктура, ремонт и сервис.

Первый и самый очевидный источник информации – сайт. Там должно быть указано все о текущих проектах в обслуживании и перспективах развития. Хороший знак, если УК управляет несколькими локациями разной ценовой категории – это говорит о хорошо выстроенной структуре менеджмента, так как такие проекты работают на разную аудиторию и дают бизнесу большую финансовую устойчивость.

Там же, на сайте можно узнать о качестве номерного фонда и территории отеля. Предлагаются ли гостям дополнительные сервисы? Как устроена инфраструктура локации? Вы сами хотели бы там арендовать номер, провести время? Все это важные вопросы, которые обычно могут возникать при выборе объекта инвестирования.

Еще один важный момент, на который стоит обращать внимание – есть ли у отельного оператора строящиеся объекты. Во-первых, это говорит о его качестве – создавать отель «с нуля» требует опыта и компетентности. Во-вторых, именно эти варианты выгоднее всего для инвестирования. Объект в строящейся гостинице будет дорожать по мере продвижения строительства. Кстати, на данном этапе у сети VIEW GA есть две строящиеся локации, где в проектах VIEW GA «Симагино» и VIEW GA «Лесколово» еще есть доступные юниты для инвестирования.

Надежность управляющей компании также можно проверить по выписке ЕГРЮЛ. За пару минут из единого реестра юридических лиц можно получить информацию об основном виде деятельности компании, дате регистрации, лицензии, дате регистрации и руководителе.

И еще один источник – всероссийская система проверки контрагентов. Она дает сведения об изменениях юрлица, его отчетности и судебных разбирательствах.

Не стоит пренебрегать и отзывами гостей отеля. Из этого источника можно узнать о состоянии прилегающих территорий, мест общего пользования, исправности техники, инженерных системах, качестве сервиса, работе инфраструктуры объекта в целом.

Формат апарт-отеля и загородной гостиницы предполагает не только возможность аренды жилья, но и дополнительные сервисы. Без этого комплексу будет сложно обеспечить круглогодичную загрузку и, как следствие, высокую доходность. Поэтому так важно заранее знать о критериях, которые помогут гостиничному комплексу добиться высокой загрузки номерного фонда круглый год.

Первое – фонд из номеров разной категории. Согласно российскому «Положению о классификации гостиниц», под номерным фондом понимают «общее количество эксплуатируемых номеров в гостинице». В зависимости от объема номерного фонда, все отели делятся на малые (до 150 номеров), средние (от 150 до 299 номеров), большие (от 300 до 600 номеров), мега-отели (более 600 номеров).

Оптимальное соотношение – это «Люкс» (номер повышенной комфортности с джакузи или сауной и панорамным видом из окна), «Полулюкс» (номер с гостиной, столовой или кабинетом, дополнительно оборудован кухней с бытовой техникой), «Стандарт» (достаточно комфортный эконом-номер для одного или двоих). Такое предложение поможет охватить потребности разной аудитории – гостиница не будет «простаивать». Именно такой состав номерного фонда имеет сеть VIEW GA.

Приезжать на отдых гостям будет значительно интересней, если локация обещает не только комфортное проживание, но и насыщенный досуг. Это может быть все что угодно – кинотеатр, СПА, рестораны, концерты, экскурсии, тренинги. Богатая инфраструктура и ухоженная территория привлекут в отель еще больше гостей.

Особым преимуществом может стать природа. Например, все загородные гостиницы VIEW GA расположены на Карельском перешейке. Сосновый бор, пение птиц, множество мест для прогулок и созерцания создают весомую добавочную стоимость этим локациям. Кроме того, в VIEW GA Forest SPA гостям доступны баня «по-белому», ресторан авторской кухни «ЕЛИ В ЛЕСУ» с блюдами из дровяной печи и местными специалитетами, оборудованные гриль-зоны для приготовления шашлыка.

Загородные гостиничные комплексы являются эффективным инструментом для инвестиций. Чтобы гарантированно получать пассивный доход от таких вложений, важно правильно выбрать локацию и управляющую компанию, учесть особенности земельного участка и номерного фонда.

Сеть загородных отелей VIEW GA предлагает инвесторам эффективное управление от профессионалов с многолетним опытом в сфере гостеприимства, перспективные локации и привлекательные условия инвестирования от 150 000 рублей. Подробнее – на сайте и в социальных сетях VIEW GA: Telegram-канал, ВКонтакте, YouTube.